在“十四五”局面之年，租借住所上升到了国家战略层面，处理城市住所问题，尤其是大城市住所问题成为我国要点工作任务之一。怎么选用恰当的方针与金融工具，激起租借住所商场潜力，辅导租借住所职业开展，成为职业要点考虑的问题。

与此一起，跟着我国公募REITs商场正式扬帆起航，准则支撑的商场化立异为实体经济开展供应新方案，租借住所进入了REITs视界内并成为潜在的重要财物类别。公募REITs与租借住所的化学反应必然将给商场化推动租借住所职业开展带来新气象与新时机。

供应全流程闭环服务

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公募REITs作为盘活存量财物的重要金融工具，可认为租借住所投融资供应全流程闭环服务。公募REITs在租借住所的“投”“融”“管”“退”方面均有详细辅导作用。在前期供地制作方面，能够经过公募REITs征集资金，有用鼓舞促进引导社会资金参加租借住所改造、制作。在财物办理方面，完结引进公募REITs商场化运营办理机制，能够推动激起租借住所职业标准化、专业化运营，改进租借住所供需联系，进步租住服务质量和功率。在财物退出方面，经过将老练运营的物业以REITs渠道退出变现，完结资金回流用以下一阶段租借住所的改造制作。

公募REITs与我国租借住所具有较杰出的契合度。鉴于我国在土地供应快捷、立异能力强、资本商场活跃度高级方面的明显优势，在我国以前端方针引导下降本钱+后端REITs商场退出的形式，能够打造出一个有生命力的租借住所开展生态圈。

依据贝壳研究院的数据，到2020年底，我国租借人口到达2.2亿人，租借住所商场买卖规划已超越1.5万亿元。到2030年，估计租借人口将超3亿人，租借商场买卖规划将超越4.6万亿元。

配套方针保驾护航

因为我国大城市住所租售比遍及偏低，租借住所REITs的收益率问题一向备受注重。租借住所职业的开展关键在于底层财物的获取和报答率，现在商场上的租借住所财物依照土地性质不同，首要分为专用租借土地类财物、普通住所土地类财物、团体制作用地制作类财物、工商用地存量改造类财物和公租房等公益性租借住所几大类。

不同底层财物因为土地性质、来历、布景、本钱、运营质量等状况纷歧，表现出不同的运营状况。例如住所土地出让本钱较高，全体制作和出售价格较高，但租金价格较低，导致全体租金收益率较低，长时刻持有报答率较低，缺少商场动力。而公益性租借住所因为租金限价，收益率也相对较低。为了有用保证REITs产品收益，完结租借住所财物商场化盘活，租借住所REITs商场依然需求监管方针予以助力引导。

一是归入本钱较低的财物类别，进步REITs产品收益率。较低本钱财物类别首要包含以划拨地制作的保证房，以租借专项用地、团体制作用地制作的长租房，搁置工业等其他用地改建的长租房。限价竞自我克制财物中自我克制部分制作的长租房也能够考虑归入上述领域。

鼓舞存量财物经过改造后用于长租，是宏观方针鼓舞的方向，且该类财物的租金报答率相对或许较为契合租借住所REITs的要求。但到现在，全国各地关于改建为租借住所的实施细则尚不一致，操作流程没有清楚，或许为未来部分存量财物的转化形成必定困扰。

租借专项用地方面，政府关于该类财物开发运营门槛要求较高，一般答应国有企业参加，该类财物从用地性质、财物特性和报答比等方面来看均最契合住所租借REITs底层财物的要求，主张要点鼓舞。

而团体用地类财物，租借住所经过必定时刻的培养后收益率能有所上升至5%以上，例如北京某团体租借住所项目估计未来3年的财物报答率分别为5.1%、6.0%和6.3%。但考虑到该类项目一般为开发商和村团体的合资项目，因而村团体的合作志愿以及财物的培养或许成为该类财物推动住所租借REITs的妨碍。

主张监管针对上述各类用地，分状况出台对应方针，精细化扩大租借住所供应。

二是进步REITs收益率，优化配套方针。考虑到租借住所财物赋有必定的公益特色，关于处理城市住所问题含义深远，因而主张可考虑对出于公益性考虑约束租金单价的租借住所财物供应必定支撑。一方面，如前文所述，前端各类存量用地及新增用地获取上，主张出台方针下降拿地本钱及开发制作开销。另一方面，后端现行基础设施公募REITs要求基础设施现金流来历中政府补助占比不能较高，项目公司杠杆资金份额也有严厉约束，如后续租借住所归入公募REITs，主张依据租借住所商场共同的职业特色，恰当进行方针调整及适配，进步收益率，真实盘活租借住所商场。

三是简化租借住所公募REITs买卖。国有企业租借住所财物发行公募REITs触及国资存案及出场买卖的组织，一起存在发行REITs前被摘牌的危险。随同公募REITs的商场询价机制，主张简化国资转让流程，防止REITs发行危险。一起，租借住所部分用地或许触及划拨地，按现在监管方针，在触及土地使用权的项目中，无论是直接转让财物，仍是经过转让项目公司股权直接转让财物，发改委都需求相关主管部分或自然资源部分出具文件，认可上述转让的合规性。主张出台一致方针，优化租借住所发行REITs批阅流程，进步功率。

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